賃貸事務所台東区のいいところご紹介！

投資家にしてみれば，企業の業績，知名度，技術力などを基にした収益性や発展性，あるいは企業の資産価値を総合した企業全体の信用力を頼りに，株式などに投資することになります。
低金利で資金を調達企業はいろいろな種類の資産（たとえば，売掛債権，貸付債権，社屋・工場などの不動産）を持ち，活動しています。
資産の種類ごとにその価値は異なり，また常に変動しており，そのリスクも同じではありません。
たとえば，今，不況の影響で業績が悪い企業があるとします。
この企業の信用力が低い場合，現在の状況を考えると，銀行から借り入れるにしても，また社債を発行するにしても，高い金利で借りるか，あるいは必要な資金を十分に集めることができないかもしれません。
ところが，この企業は一等地に立派な貸ビルを持っていたとします。
このビルを直接売却して資金を調達しようとしても，不動産市場の状況いかんによっては，高い値段で買ってくれる買手が見つかるとは限りません。
また，是が非でも売却しようとすると手問ひまがかかるうえに，安い値段でしか売ることができません。
そこで，この貸しビルだけを企業の資産から分離し，仮にその企業が倒産してもそのビルには倒産の影響が及ばないように工夫します。
そのうえで，ここから得られる家賃などの収入で調達資金の元利金を支払う仕組みの証券を発行し，投資家に売却します。
そうすると，投資家にとってはその企業が業績不振によって返済が滞る心配をせずに，その貸ビルの収益力だけに着目し，安心して投資することができます。
その結果，企業にとっては企業全体の信用力をバックに資金を調達する場合に比べて，低い金利で容易に資金を調達することが可能となります。
ここでは，例として業績が悪い企業の資金調達手段をあげましたが，実際には，業績がよい企業も不動産の証券化を積極的に行っています。
なぜなら，資産のオフバランス化を図り，本業へ経営資源を集中することが必要なこともあるからです。
不動産を必要以上に持ち続けることは，財務体質を損なう原因にもなりかねません。
現在，自己資本比率などの財務指標の改善が，会計制度上また経営評価上，重要視されています。
企業は，できるだけリスクを小さくし，より健全な経営をしていく必要があるのです。
不動産投資が簡単に一方，不動産の証券化は，投資家から見ると新しい投資機会が増えることになります。
これまで不動産への投資と言えば，内部に不動産専門の担当者がいるような大きな金融機関や不動産会社などかぎられたものでした。
不動産は高額なうえに，売ったり買ったりするにしても，またこれを経営していくにも専門的知識がないと失敗することがままあります。
株式や債券投資などと比べて，手軽に投資するというわけにはいきませんでした。
しかし，これが証券化されることによって，不動産投資は以前より少ない額で行うことができます。
また，不動産経営のプロによる運営がなされ，一定要件を満たせば税制優遇措置を受けた収益を得ることができ，必要なときには換金できます。
これまで不動産に魅力を感じながらも投資できなかった一般の投資家も，参入する好機となったのです。
ただし，直接，投資をすることになるので，投資に対する責任は，銀行などに預金するのと比べて大きくなります。
変化する不動産金融
不動産証券化の仕組み不動産を証券化する基本的な仕組みを理解するために，ここではＳＰＣ法による不動産の証券化を取り上げて説明します。
日本では,1998年９月に「特定目的会社による特定資産の流動化に関する法律」（通称ＳＰＣ法）が施行され，2000年11月には改正ＳＰＣ法（法律名も「資産の流動化に関する法律」と改正）が施行されました。
この仕組みの骨組みを，先はどの企業の例を用いて説明します。
まず，企業（オリジネーター）は証券化しようとする対象資産を特定化し，企業のほかの資産から分離して特定目的会社（以下ＳＰＣと呼びます）に譲渡します。
あるいは，いったん信託銀行に信託し，信託受益証券にしたうえで譲渡します。
ＳＰＣは特定資産（貸ビル）をどのように運営していくかを決めた「資産流動化計画」などに基づき，リスクがコントロールされた何種類かの特定資産対応証券を発行します。
これらの証券には，利子は小さいけれど元利金の返済を優先してもらえる安全な債権から，利子が大きいかわりに返済については遅い順位にある債権や出資証券（エクイティ）までいろいろなタイプがあります。
投資家は，先述の数種類の特定資産対応証券（通常，格付け機関から信用リスクについて格付けを取得します）のなかから，自分か投資したいタイプの証券を購入します。
一般に，投資はいろいろなリスク特性を持つ投資対象を組み合わせて運用したほうが，安定した収益（リターン）を得られます。
投資家は，ほかの投資商品（普通の株式や債券）と異なるリスク特性を持つ不動産証券を，自分にとって最適な組み合わせになるように選択し，購入することができます。
ＳＰＣは，投資家からの調達資金を基に，オリジネータ⑤投資家は，SPCが所有する貸ビルから得られる家賃などをもとに，約束された利子・配当を受け取ることができます。
また，取得した証券を証券市場で売却して，投資資金を回収することもできます。
証券化による不動産の流動化①活発になる不動産取引不動産の証券化は，不動産の取引を活発にする（流動化する）役割を期待されています。
実物の不動産は，価格の大きな資産（大口性）で，かつ取引にかかわる費用も高く，市場の不備，情報の欠如や買手の不在などが原因で，必ずしも本来あるべき価値に見合う価格で取引できるとはかぎりません。
これは，通常「流動性リスク」と呼ばれ，広く認識されています。
不動産の証券化を進めることで，これら流動性リスクを小さくしていくことが可能になります。
まず，大口性の特性ですが，これは証券化により小口化されて購入しやすくなります。
また，発行される証券は市場のニーズに応じていろいろなタイプがあります。
不動産投資に参加できる投資家の層と数が増え，市場が大きくなり，証券が購入されることを通じて資金が不動産市場に集まります。
それにつれて，証券化の基になる不動産自体の流動化が進むことになります。
また，不動産の所有と経営が分離されることによって，経営効率が高まり，不動産，特に土地の有効利用を促進することが考えられます。
進む情報開示もう１つ重要なことは，不動産に関する情報開示が進んで安心して取引ができるようになります。
不動産市場が活性化し，市場規模が拡大することが期待されています。
説明したように，不動産はほかの資産市場よりも不完全な市場で限定的に取引されがちで，この点，独特の市場特性を持っていると言えます。
この原因の１つは，情報の開示不足です。
不動産が証券に姿を変え，ほかの金融商品と競争し，買ってもらうためには，その有利注を投資家にわかりやすく説明することが必要です。
特に収益性に影響があることについては，その内容を投資家に対して明らかにしなければ買ってもらえません。
貸ビルを基に証券化されている例で説明すると，どういったテナントが入居しているか，毎月の家賃はいくらか，空室の状況はどうかなどの収入に関する情報をはじめ，貸ビルを運営していくために必要な経常的な支出はどうなっているか，修理や改善計画はどのようになっているかなど，証券化する際にはこれらの情報を明らかにするように決められています。

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